市场调查报告
一、彭州宏观环境调研
（1）城市概况
彭州市幅员面积约1421平方公里，主城区面积约26平方公里。北与汶川县、茂县接壤，南隔蒲阳河—清白江与郫县、新都区相望，东邻什邡、广汉两市，西连都江堰市。它是古蜀国的发祥地，具有三千余年文明史，素有“天府金盆”、“成都后花园”的美誉。
彭州地属四川盆地北部，位于成都市西北方向约30公里处，是成都市域内面积第二、人口第三的县级市，属于成都第二圈层发展地带。现与成都市区之间有成彭公路和成彭高速公路相连。成彭公路到成都市车程约40分钟，成彭高速到成都车程约30分钟。
彭州市辖20个镇、94个社区委员会、261个村委会，市所在地为天彭镇金彭东路。2010年末，全市总人口80.33万人，人口增长率为4.‰，其中人口自然增长率为4‰。总人口中非农业人口21.3万人，占26.5%，农业人口59万，占73.5%。
（2）经济概况
彭州先后被评为全国（五大）商品蔬菜生产基地；成都市秋淡菜第二线基地；国家级农业高科技示范园区。 如今，彭州已建成中国西南最大的蔬菜批发市场、国家级南菜北运转运站和全省唯一的县级蔬菜农药残留度检测中心。目前，彭州已建成标准化优质蔬菜基地67万亩，年产量16.8亿公斤，年销售收入14亿元，农业是彭州的重要经济产业。
彭州工业区规划面积12.8平方公里，远期规划25.2平方公里，已被确认为省级重点开发区。工业开发区内设有医药化工产业园、交大科技产业园、机械工业产业园、服装工业产业园、家具工业产业园、新型建材产业园六个专业园区，现已有133个项目入驻，产业工人1.8万人。在工业方面，特别值得一提的是，中石化80万吨乙烯项目落户彭州，每年高达700多亿的产值将极大地拉动彭州GDP经济增长。
2010年，全市实现地区生产总值149.21亿元，人均19110元，农民人均纯收入6672元，同比增长19.1%。
（3）城乡建设及远景规划
彭州目前形成了“一主”、“两次”、“一基地”的城市规划布局。“一主”即以彭州中心城区和南部工业科技新城为核心，大力发展现代服务业和机械、电子、医药、精细化工、家
具等。“两次”指以濛阳镇和丽春镇两个重点镇为依托，建设未来城市的经济和社会发展的次中心，承接主城区的产业辐射，带动周边镇域经济发展。“一基地”即四川石化基地，作为我国西部地区重要的炼化一体的现代石油化工生产基地，在彭州的城镇和产业空间格局中占有举足轻重的地位。
在“十二五规划”中，明确提出了“四区两核一带一轴”的发展战略，着力打造绿色生态之都、千亿产业之城、田园休闲之谷。四大产业功能区即：龙门山生态旅游综合功能区—湔江河谷生态旅游区、现代石化产业功能区、现代农业及农产品物流产业功能区、家纺服装产业功能区。两个极核即：中心城区和濛阳新城。“一带”指浅丘高效生态产业带。“一轴”即汉彭—彭白公路“L”形统筹城乡示范轴。
（4）宏观环境分析及小结 1、位于成都以北，发展潜力大
彭州位于成都平原西北，在大多数成都老百姓心目中，城北物流庞大，外来人口众多，并非适宜的居家区域。随着成都北城区改造步伐的加快，加之彭州快铁支线以及地铁延伸线的规划建设将极大地缩短彭州与母城的时间距离，这必然将为彭州吸引众多开发商和购房者的关注。
2、经济水平逐年提高，市场环境日益完善
目前，据各项经济指标显示，彭州在大成都区县中经济发展处于中游，和成都发达地区差距较明显。在成都“十二五规划”中，彭州的定位是现代农业及农产品物流区，塑胶、服装产业区等，加之原有石化基地等条件，未来彭州经济将取得长足发展。随着“工业富市，城建活市” 发展战略深入开展，将衍生大量有效需求，无疑是彭州房地产市场发展的一大驱动力。当前，彭州的楼盘体量逐渐增大，除置信外，一些有实力的开发商也选择入驻，可见“工业+地产”模式已经取得了成效，市场环境趋好。
3、资源丰富，有产业支撑
彭州素有“天府金彭”、蜀中“膏腴之地”的美称，自然资源十分丰富，山区植被覆盖率达80%以上，城市绿地覆盖率29.56%，是山清水秀的宜居之城。与此同时，彭州是中国西南重要的商品蔬菜供应基地，集中在彭州的医药产业生产基地是成都的重要经济点，并且落户有大型石化基地，彭州经济发展可谓后劲十足，这必然带来大量的人流、物流。这些都将是房地产开发的优势。
4、城市规划带来巨大发展潜力
彭州将自身定位为中等城市，十二五末城镇人口将达到30万左右，城区面积扩大和人
口增长将为房地产开发带来巨大的发展空间。早在2006年就已经开始进行开发建设的牡丹新区，将成为彭州新的行政文化中心、石化基地配套服务区。随着牡丹新区住宅、商务办公、商业配套等的成熟，彭州市住房需求将全面释放。同时，规划中的南部新城将与家纺服装产业融合发展，在“产城一体”中实现“两化”互动，成为彭州房地产开发的又一活力点。
二、区域住宅市场环境调研
（1）区域基本情况
项目所在区域为天彭镇回龙西路中段，紧靠彭州市新行政中心，距老城区中心约3公里，距离彭州市约1公里，是规划中牡丹新城的核心区域。作为彭州未来“行政文化中心、石化配套新城”的牡丹新城，将是彭州的又一居住集中地。区域内商业配套规划齐全，牡丹大道、金彭大道、天府大道等构成了四通八达的交通网络，有多路公交车通行，居住环境良好。
（2）区域房地产市场分析及小结
目前，项目所在区域是彭州市的开发热点区域。入驻的房地产开发商数量较多，楼盘规模普遍偏大。楼盘之间的竞争已经趋于全方位竞争，户型、环境（园林设计）、营销推广手段以及开发商实力和信誉等因素都将影响项目的市场地位。各个楼盘十分注重园林特色的宣传，这能体现出彭州市民生活理念的转变，也能体现出较旺的改善性住房需求。
三、个案调研
（1）2011年11月在售楼盘信息调查 置信逸都丹郡F区 开发商 开盘时间 交房时间 绿化率 车位 公摊系数 起价 销售情况 户型 成都置信实业（集团）有限公司 2011-8-16 2013-10-1 34% 1:0.6 约15% 项目信息 占地面积 总建筑面积 总户数 总栋数 层数 均价 84 85 44614㎡ 223052.99㎡ 1686 5 20/26 5号楼在售；6号楼排号中。(两个单元二梯7户) 4850 套二 4400 房源348套，已售128套。价格区间3400~4400左右，层差约30元。 套三 122 125 营销策略分析 推广主题 地中海园林、现代简约欧式风情建筑 主要卖点 优惠 广告媒体 开发商 开盘时间 项目信息 交房时间 绿化率 车位 公摊系数 起价 销售情况 户型 物业、水景园林 全款10%；按揭8% DM单、户外广告等 紫光兴城（一期4批次） 成都振坤贸易有限公司 2011年1月8日 2012年6月30日 31.54% 1:1 约17% 占地面积 总建筑面积 总户数 总栋数 层数 均价 60266.34㎡ 180000㎡ 1573 19 6/11/18 10号、11号楼在售。(两个单元二梯4户) 3400 套二 77 套三 111 3800 房源280套，已售222套。价格区间3850~4200左右，层差约20~30元。 推广主题 营销策略分析 主要卖点 优惠 广告媒体 12000㎡超大中庭、超低容积率 超大中庭、多层/小高层/高层 全款96折；按揭98折 DM单、路牌广告等 恒昌贵筑（一期3批次） 开发商 开盘时间 交房时间 绿化率 车位 公摊系数 起价 销售情况 户型 彭州恒昌房地产开发有限公司 2011-5-6 2012-10-1 30% 1:0.7 约14% 项目信息 占地面积 总建筑面积 总户数 总栋数 层数 均价 86 62.1亩 20万平方米 1628 10 18/25 5号楼和6号楼在售。(二梯6户) 4000 套二 3700~3800 房源300套，已售60%~70%。价格区间3700~4100左右，层差约20元。 可变套三 118 推广主题 营销策略分析 主要卖点 优惠 广告媒体 开发商 开盘时间 东南亚巴厘岛风情园林 巴厘岛风情景观 全款4%；商业贷款2%；公积金贷款1% DM单、路牌广告等 项目信息 鸿运星城（三期） 四川长丰置业有限公司 2011年1月份 占地面积 121827.28㎡ 交房时间 绿化率 车位 公摊系数 起价 销售情况 户型 2012年6月份 30% 1:0.6 约15% 总建筑面积 总户数 总栋数 层数 均价 286621.30㎡ 2523 22 6/11/18 13号和15号楼在售。(两个单元二梯4户) 3980 套二 75 套三 90多 4100 房源288套，已售约30套。价格区间3900~4100左右，层差约10元。 推广主题 营销策略分析 主要卖点 优惠 广告媒体 欧式皇家园林 花园洋房 无 DM单、路牌广告等 朋城远界（四期） 开发商 开盘时间 项目信息 交房时间 绿化率 车位 公摊系数 起价 销售情况 户型 成都朋城实业开发有限责任公司 2011年4月23日 2012年4月份 40% 1:0.4 约15% 占地面积 总建筑面积 总户数 总栋数 层数 均价 54853㎡ 160000㎡ 1600 12 11/18/23 7号(三个单元一梯4户)和8号楼(两个单元一梯4户)在售。 4100 套二 81 88 套三 115 4200 房源230套，已售约100套。价格区间4100~4500左右，层差约40元。 推广主题 营销策略分析 主要卖点 优惠 广告媒体
（2）小结
通过调查，总结要点如下：
16500余平米奢侈景观园林 低建筑密度、超大面积景观园林 一次性付款优惠8%，按揭7% DM单、路牌广告等 1、所调查的楼盘中，建筑风格以现代简约为主，外立面色彩素净，主线条以白色为主，直观印象较好。
2、楼盘平均绿化率在30%左右，容积率普遍偏低。
3、各个楼盘在宣传推广中都着重突出园林景观面积及特色。水景有一定优势。 4、楼盘普遍均价在3800元/㎡~4100元/㎡，且优惠较大。
5、户型以80-120平米套二及套三为主，购房者喜好差异不明显。
6、所调查楼盘与公司项目地理位置临近，可以共享周边配套。目前，周边配套还不成熟。 7、当地缺乏主流媒体，电视、报刊在当地影响很小，宣传手段多以路牌广告及DM单派发为主。如何进行口碑宣传是推广工作中需要考虑的重点。
四、消费者调研
通过对部分消费者以及一些置业顾问的走访，对消费者市场及消费习惯做出如下总结： （1）消费者特征
1、目前，区域房地产市场的购房群体以25-40的青壮年为主，40-50中年人次之，50岁以上老年购房群体较少。购房主力以当地人为主。
2、购房者家庭组成以三口之家为主。 3、石化基地等单位职工购房比例较大。
4、主力购房群体收入水平处于中等或中等偏高。高收入人群更倾向选择到成都购房。 5、消费理念趋于理性化，各个楼盘的绿化、配套、物业等综合考量之后才会做出选择。 （2）购房需求特征
1、主要购房目的，第一是改善居住条件，第二是追求舒适生活，第三是安家置业。可以将二次置业看做购房的主要动力。
2、购房者对区域地块升值潜力普遍看好。
3、多层和小高层非常受欢迎，高层亦能接受。高层中间房源相对较受欢迎。 4、购房者很注重小区环境，对南北朝向比较敏感。
5、购房者需求房屋的主流户型以80~100㎡的套二或套三为主，主要还是考虑功能。小户型的供给较少，这部分需求基本上没有得到满足。
6、购房者对房屋总价认可基本控制在40万左右。 7、按揭购房是主要方式。
五、项目调研
（1）优势
1、“中节能·新时代广场”节能示范工程将带给彭州人民全新的生活理念，节能建筑和节能科技将大大提高居住舒适度，这是其他项目无法比拟的优势。
2、公司实力能够给予购房者足够的消费信心。
3、超宽楼间距、一级服务标准的物业、大面积现代生态园林、户型配比多样等都能满足购房者追求舒适生活的需求。
（2）劣势
1、项目位于新规划的牡丹新区，周边商业配套均处于规划中，人气不足。 2、项目周边竞争楼盘多，如置信入驻彭州较早，在当地口碑较好，竞争性很强。 3、彭州人民对国家绿色二星建筑、节能建筑的认识还不足。 六、结论
（1）开发水平较高，竞争较激烈。
项目所在区域是当前彭州房地产市场开发的热点区域，介入开发商较多。小区开发规模化，中、大盘时代已经来临。住宅产品偏向中高端，品牌竞争激烈。
（2）中远期市场需求旺盛，前景看好
随着牡丹新城的成熟，必将带来大量的住宅需求。公司以及项目知名度和美誉度的不断提升，亦将吸引更多购房者的关注。
（3）消费注重健康生活方式
购房者在选择置业时，价格、户型、环境和物业等方面都很重要，归根结底是对健康生活方式的一种追求。因此，项目品质的营造和推广必须持续关注。
策划部 2011-11-23