产权型保障房与租赁型保障房应相辅相成

童匦；垡塞堡堕笪　萎遣捶　Ｃ｝ｉ＝『Ⅳ４　ＲＥＡＬ　阿　产权型保障房与租赁型保障房应相辅相成　李光杭州市住房保障和房产管理局　一、租赁型保障房与产权型保障房的区别　当前，在我国的住房保障体系中，廉租住房、　公共租赁住房是典型的租赁型保障房；经济适用　房、限价商品房、人才房等则属于产权型保障房。　两类保障性住房主要有以下区别。　１．权属性质的差异　租赁型保障房以“租”为主，主要解决的是保　障对象短期的居住问题，其权属仍属于投资建设　的各级，保障对象享有使用权，但没有处置　权、所有权。产权型保障房以“买”为主，以保障对　象在符合一定条件的情况下拥有完全产权为明　显特征。如大多数地区经济适用房的购房人在满　足一定年限条件后即可以上市交易，拥有完全产　权。江苏淮安还在全国首创了经济适用房购房人　与“共有产权”的形式，购房人在一定条件下　可以购买产权份额的部分，进而可以对该房　屋实现完全产权。　２．后续管理方式不同　租赁型保障房以“租”为主，则必然存在租后　管理的系列问题。如廉租住房、公共租赁住房等，　保障对象与指定的经租管理机构签定租赁　合同以后，管理机构还要承担收取租金、租赁人　使用情况的监督管理；在集中的租赁房小区，还　要承担小区物业管理；尤其还有对租赁退出管理　的监督与实施。产权型保障房在保障对象签定房　屋买卖合同以后，由于产权归属发生转移，此后　用管理职责则主要转移至购房人，政　太多的使用监督管理职责。　与“产出”的差距　知，保障性住房的建设和管理，　存在前期投资量大、形成资产多、管理长期性、资　产分布广泛的特点。由于当前投融资平台的有　限，即便经济相对发达的地区，也难以承受大规　模持续不断的建设管理资金投入。在现有制度漏　洞较多的情况下，以公共财政资金投入的保障性　住房，难免出现权力寻租、国有资产流失的困境。　另一方面，当前也缺乏对租赁型保障性住房后续　管理的系统经验，成片建设的租赁型保障房小区　后续管理需要大量的人力、物力和财力，客观上　会造成财政资金被“拖累”的情况发生。相比　较而言，由于产权型保障房以“买”为主，对住房　进行出售以后，可以回收一部分资金，投入　其他保障房建设管理工作中，一定程度上能减轻　的财政资金压力。　４．保障对象的预期不一　租赁型保障房的适用对象除了城市中低收　入困难家庭以外，还有新就业的大学毕业生、　在城市拥有固定工作的务工人员。他们都是属　于刚需的购房群体，由于就业、创业初期经济　实力有限而租住提供的保障性住房也无可　厚非。但随着经济条件的改善，长期租住房屋　也不会是大多数人的“长久之计”。由于目前经　济收入的提高与房价上涨的幅度不相协调，退　出租赁房转而直接进入商品房市场存在一定压　力，势必会影响保障对象主动退保的积极性。　产权型保障性住房，如江苏淮安的经济适用房　实行“共有产权”的做法，则给了新就业、创业　人员一定的预期，满足一定条件后可以低于市　场的价格购入产权的份额，进而实现完全　产权。　童墅；垡塞堡睡鲤　萎鋈竖　ＣｍｖＡ　ＲＥＡＬ舾　阿　二、基于现实的选择：产权型与租赁型齐头　寻租空间极小。可以从以下方面进行制度创新，　并进，相辅相成　一是产权型保障房的“制度内循环”。这是指产　在当前大力推进公共租赁房为主的保障房　权型保障房配售、出租、出让都要经过，不　建设中，要将产权型的保障房同样置于重要的位　能由持有者自行处置。如一旦遇到出售情形，政　置考量，并实现租赁型保障房与产权型保障房之　府以一定的价格回购，然后又可以将该住房产　间的衔接。重点要做好以下几个方面：　品投入分配给新的保障对象，实现保障房资源　１．‘无缝对接”，解决保障制度“空档”的　的内部流转，节约财政资金投入。二是强化租赁　问题　型保障房的监管。首先要完善租赁型保障房的　不同收入水平的家庭有不同的住房需求，从　退出机制，及时、准确监测保障对象收入变化状　层面而言，住房保障应当以多形式、多层次　况。这一点可以借鉴上海的做法。该市成立了居　来应对。也就是说，住房保障必须根据不同　民经济状况核对中心，以家庭为核对单位，居民　类型、不同收入和不同住房条件的家庭而设定。　经济状况核对系统与民政、人保、税务、公积金、　使住房保障与保障对象收入经济条件的具　房管、人行、证监、银监等１４个部门和单位之间　体情况对接起来，实现住房保障对号入座，　建立“电子比对专线”，核对系统人员通过核查　真正实现保障公平。　申请者的家庭存款账户、股市账户、纳税、房产　２．合理布局房源，解决“弃购、弃选”问题　拥有、公积金缴纳等，了解他们的实际经济状　公共租赁房由于有的规范管理，理应较　况，促使住房保障项目公开、公正、透明实施，确　市场上的“城中村”、私人出租公寓更具有吸引　保有限的公共财政覆盖所有需要享受住房保障　力。但从过往经验来看，公共租赁房被“弃租”的　的人群。其次，对于骗租、转租谋利的情形，　问题也存在，如深圳多次出现公租房弃租现象。　可以通过加强租赁合同规制、提高合同违约金　究其原因，很重要的一点就是地理位置不合理，　等方法，通过民事诉讼途径加以解决。同时，加　周边配套不齐全，交通、生活成本大。因此，要统　快推动地方立法，依法处理擅自转租等违法行　筹安排城市建设规划布局，对于保障性住房的选　为。　址要尽量在交通、生活配套比较齐全的地方。　发达国家的经验证明，有效解决中低收入困　３．创新供给方式与监管手段，解决“骗购、骗　难家庭居住问题的方法就是提供直接或间接的　租”行为产生的国有资产流失问题　租赁住房供应。从长远来看，不断发展的租赁型　按照目前的，经济适用房５年后就可　保障房将成为主流，产权型保障房则成　以上市交易，因此，产权型保障房有可能成为牟　的补充。　利工具。租赁型保障房不涉及产权的转让、分　斋　｜　享、移交，行政与市场的边界划分也比较清晰，