关于设立住宅电梯专项维修资金的探讨

工作研究Ｗｏｒｋ　Ｒｅｓｅａｒｃｈ　关于设立住宅电梯专项维修资金的探讨　文／黄禹思、黄闻四川成都６１００１５　足，特别是那些因制度滞后未曾建立专项维修资　要重新向住户筹集维修资金时，意见更是难以统　一【摘要】十多年来，伴随着住房商品化、人　口城镇化进程，房地产业高速发展，城市快　金的老旧小区资金需求缺口更大，根本没有能力　启动该项工作。尽管无法了解全国各地因此发生　。所以本应由住户自己　商解决的事情往往在　商量无果后，吵吵闹闹去找，这几乎已成为　速扩张、楼房越盖越高，人们居住方式也因　此发生了巨大变化，电梯已成为城市居民不　可或缺的交通工具，随着使用Ｂ，￣ｆａ－］的推移，　如何保障居民小区电梯的正常运转已成为社　会各方无法回避的问题，本文站在一定高度　以全景视角，比较全面地对解决该问题的资　金筹集、使用、核算、管理进行了探讨。　【关键词】住宅；电梯；维修资金　在我国这样一个人口众多、资源有限的国　家，适合人类居住的土地就更是弥足珍贵，城镇　建设用地和必须满足的农业用地之间的矛盾日益　突出。自上世纪八十年代以来，可以节约土地使　用的电梯作为住宅的主要公用设备开始逐步进入　普通居民家庭，据国家相关部门发布的数据，截　至２０１５年底，我国在用电梯数量已超过３６０万　台，其生产量、保有量和年增长量均为世界第一。　按目前城镇土地使用供给情况和建筑规划设计要　求，无论当下还是将来居民居住都离不开电梯使　用，电梯已成为人们生活工作中不可或缺的交通　工具，尤其是居住在城镇中的居民几乎天天离不　开它。随着居民住宅使用年限的延伸，电梯的故　障频率和维修费用也会不断增加，特别是在花费　大额费用对电梯主要部件进行改造更新需要重新　筹集资金时，即使是在同一小区，也会因不同栋　号、单元　Ⅱ楼层住户由于各自的需要情况和紧迫　程度不同而难统一认识、达成一致，无休止的争　吵扯皮、问题长期搁置，导致安全隐患升级、邻　里矛盾不断。由于电梯这一公共设备数量庞大，　使用居民在生活出现诸多不便或是万般无奈的情　况下，很容易激发不满情绪，催生群体性影响社　会稳定的因素。　自住房制度改革至今　基本实现了｛主房商品　化，在购房者与开发商签订合同、各自履行相关　权利义务实现房屋买卖后，要维护作为大部分家　庭主要财产住房的正常使用，所发生的各项费用　只能由所有权人自行承担。虽然各地陆续建立了　住房专项维修资金制度，通过购房人、开发商等　筹集了一些住房公共部位、公共设施设备的维修　资金，但因初次筹集资金十分有限，仅仅可以解　决设施设备的日常维护和中小维修问题。电梯作　为与住宅关系最直接、使用最频繁的公用设备，　它的使用维护尤其是达到或超出使用年限后的大　修、改造或更新则需要大量的资金，往往无法满　２３８　了多少扯皮和纠纷，但近年来仅成都市就发生多　起因修缮资金不足电梯无法运转影响居民日常生　活的事件见诸报端，其它未被报道或各自采取各　种临时措施勉强维持运行的还不知有多少，随着　时间的推移，各地均应呈现逐渐蔓延的态势。因　此如何根据不同住户需求的差异，实现公平有效　地筹集资金解决问题已经或将当仁不让地摆在各　位业主、相关主管部门和社会管理机构面前。　一方面，电梯作为住宅小区有别与其它公共　设备的显著特点是：必需而有限共事，其设计使　用寿命远低于房屋设计使用寿命和房屋建设用地　出让年限。按照《物权法》规定，在开发商完成　房屋移交后，电梯所有人就变成了全体业主，由　他们负责和决定电梯的使用、维护、修理或报废　更新。由于制造、安装、使用方法、使用频率甚　至是其他无法知晓的原因会导致同一小区同一品　牌的电梯需要不同的维修费用，会有不同的使用　寿命。住户居住楼层高低、往来人数多少、往来　频率高低、自身的身体状况、生活习惯的差异　电梯的依赖程度也不尽相同。据了解，我国电梯　设计寿命一般为１５年，２０１５年７月２０日国家　标准委颁布了《电梯主要部件报废技术条件》并　于２０１６年２月１日正式实施，强调电梯是模块　化设计的机电一体化产品，随着电梯数量的增长，　运行多年的老旧电梯也快速增多，电梯部件功能　退化给电梯使用带来的安全风险日益受到社会各　方面的关注。由于受设计制造、安装、维护保养　和使用等多种因素的影响，电梯部件、整机的使　用寿命存在很大差异，难以制定电梯整机的报废　标准。因此，通过制定电梯主要部件报废技术条　件进行报废与否的判定，再决定电梯整机是否需　要报废，是提高茌用电梯安全性、使用经济性的　可行途径。正是因为存在这些各种差异，任何平　均、简单分配摊销电梯维护修缮改造更新费甩的　方法，都难以让所有关联人感觉公平合理、获得　一致认可，心甘情愿地履行各自义务、缴纳应该　承担的费用。　另一方面，相关法律法规澍电梯的所有权、　使用权、处置权和相关义务均已明确，其维护维　修、更新改造都应由居民自己集体协商、自治自　理。即使是已经建立了住房公共设施设备维修资　金的住宅小区，但往往因不同单元电梯磨损情况、　使用寿命、服务对象的差异很难就动用维修资金　达成共识，特别是需要对电梯进行大修、更新改　造或报废更换，已有的资金不足以解决问题，需　我国的一项国情、老百姓的传统习惯。尽管物业　公司、相关部门、各级基层谁也没有职责和　预算经费去为管辖区域内的住宅电梯承担大修和　更新义务，但本着对国情民情的理解尊重和全心　全意为人民服务的宗旨意识，这些工作还是应当　未雨绸缪，不能等到社会矛盾由小到大、不断激　化甚至大面积爆发时才束手无策，慌不择路花费　大量的人力、物力和财力，形成巨大的社会稳定　维持成本。因此为适应人们居住状况的客观需要，　探索建立住宅电梯专项维修资金的筹集、使用和　管理已成为当今社会所必须。　目前维护住宅电梯的资金来源可谓“各显神　通”，有的利用房屋专项维修资金、有的从小区　停车收费中提取部分、有的由居民临时分摊拼凑　缴纳、还有的从小区广告商业推广等其它各种方　式筹集。但共性的问题是始终无法解决电梯进行　大修和更新改造时需要的大额费用，住户也往往　会从各自利益出发、无法统一认识和行动。所以　根据各个住宅情况及电梯使用管理特点，如何设　计一款筹集公平、管理民主、使用透明的，让用、　管、修多方都觉得基本公平的制度，是能否把电　梯和住宅其它公用设施设备区别开、顺利筹集只　针对电梯设备的专项维修资金的关键。按照契约　法理，所有业主自签订购房协议后，无论其居住　楼层高低、户型大小都享有与房屋配套的公共设　旆、公共设备的受益权利，同时也承担了保证其　完整完好、正常运转的义务，所以电梯作为住宅　不可分割的一项公共设备，无论你是否使用、使　用多少，都应承担对其保养维护、改造更新、保　证其正常运转和安全使用的义务。因此按照在统　筹兼顾、公平承担的基础上兼顾“多受益多分担、　少受益少分担”的原则，设计住宅电梯专项维修　资金制度是比较合理的。以《电梯主要部件报废　技术条件》规范为基础，在现有的科技、计量技　术条件下，也使建立该项制度成为可能。　首先、制度应将需要筹集的电梯专项维修资　金分由基本部分和使用部分两部分构成，基本部　分是每套房屋业主从购房ｍ议签订之日起就必须　承担的未来电梯养护、改造更新费用。根据房屋　土地出让年限、电梯设计使用寿命、电梯主要部　件构造成本、物价变化等各类因素，在遵循确保　安全、能修不换原则，充分考虑住户起码承受能　力的基础上，经过严肃、细致、审慎、科学的模　型测算，应将电梯专项维修资金需求的３０—４０％　作为基本部分，由全体业主按房屋套数或面积均　衡承担，其余６Ｏ一７０％作为使用部分由业主按　具有如下功能：１、只能被该单元电梯识别，并　通过读取电梯不同部位反应“上”或“下”的需　求，电梯内原来标识楼层的触摸按键一律改造为　见的基础上实施代管理、代运营，实现资金　的保值增值。围绕这一目标的相关单位部门的组　照多用多分担、少用少分担、不用不分担的原则　计量承担。开发商新建（或已建拟出售）商品房　织、协调、衔接工作也应该在制度中予以明确。　预售前，一律按房屋设计配置电梯的市场价值等　额缴纳电梯专项维修资金，其本金和未来长期增　值收益都作为该专项资金的基本部分。从税收政　策上允许这项费用进入开发成本，在企业所得税　前准予扣除，相当于给予房屋开发商所缴纳费用　７５折优惠，可以充分调动相关各方推进制度实　施的积极　性，并可作为商品房定价的依据。由此　就能缓解长期以来作为房屋使用不可或缺的电梯　设备与房屋使用寿命、土地出让周期严重不吻合　的突出矛盾，也是房屋开发商为保证房屋在设计　寿命内正常使用的应尽义务和责任。同时作为一　般购房者也因此履行了缴纳电梯设备维修改造更　新的基本义务，使今后按照使用受益原则继续筹　集专项资金的使用部分、保证设备正常运转更加　简单易行。　其次、制度应明确该项制度实施前老旧楼盘　的每位业主，无论其居住楼层高低、是否需要电　梯、依赖程度如何都有缴纳基本专项维修资金的　义务，可以把该项义务和催缴责任纳入地方法规，　为避免其拖延甚至不愿意缴纳应该承担的费用，　除应将业主是否履行相关业务纳入社会诚信体系　外，其他业主、业主组织、住户就业单位、社区　管理机构、事处、派出所、教育和相关主　管部门都负有催缴的责任，可以通过部门联动和　对违约上“黑名单”业主采用其他需求的方　式实施联合制约惩戒，还应从法律层面优先受理　同单元业主对拒不履行共同义务、拒不按时足额　缴纳应承担费用住户的法律诉求，建立完善事后　追偿机制，确保工作及时开展。对极少数经济特　别困难的住户在缴纳该项费用后，可以考虑允许　其申请社会或救助。由于法规出台的滞　后性，这些从道义到法律的措施对老旧小区尤其　必要。对新建已售尚未办理产权房屋还可以考虑　先在房屋移交或办理产权登记时，按住宅配备的　电梯价值的３０％－５０％分摊收缴作为首次征集　基本部分存于电梯专项维修资金专户。　第三、应充分利用现在已经成熟的计量、　电磁感应、光电～体技术和电子信息技术对电梯　进行改造，加装识别、计数和记费扣费系统。住　宅电梯专项维修资金６０－７０％使用部分的筹集　需要这些技术支持，郡么具体如何才能做到按照　业主使用次数的多少来分摊筹集该费用呢，初步　设想是像配备房门钥匙一样给每户配备一种在小　区中控设备控制下具有统一电子编号并与本单元　电梯匹配的一种芯片磁卡供萁识别开启，该卡需　在楼层数字上感应读卡开启模式。２、和物业管　理的其它设备配套可以储值，每次刷卡开启电梯　或跟随别人进入电梯选择不相同楼层Ｂ＇１Ｎ卡都可　以等额扣费并计数，３、为避免开启电梯和选择　楼层刷卡重复计算，无论计数还是计费每张卡片　在３０秒内重复刷卡电梯控制系统自动只记　一次，４、物业管理机构配套中控设备或电梯机　载设备应具备识别、记载每张卡的累计储值和累　计使用次数等信息功能。管理上除定期获取数据、　定期公告和留存外，还要备份交业主组织和社区　管理机构。这些使用电梯数据将成为今后分摊电　梯专项维修资金使用部分的主要依据，每次刷卡　扣除的等额费用不宜太高，聚沙成塔也成为该项　资金的来源之一，具体扣费标准最好由业主或其　组织根据电梯价格和修改费用需求商得业主同意　后会同物业管理公司共同确定。　第四、在电梯改为磁卡感应后，为满足亲朋　好友造访、物业管理人员使用等需要，各小区可　以根据自身实际情况，制定方便合适的管理办法。　除提升小区管理、其它配置设备、电梯等智能程　度或业主在电梯入口引领外，还可以考虑使用小　区公共服务卡，该卡具有开启使用小区所有电梯　的功能，可以供物业管理和其它公共工作需要，　也可以临时出借给业主亲戚朋友使用，但必须严　格管理该卡的使用，在做好每次使用的减少了电　梯登记工作基础上，如有必要还可以在出信时限　制使用次数和收取适量押金，归还时核对检查业　主确认手续无误后如数退还。如此还能有效地杜　绝无关人员进入和使用电梯，节约了运行电力、　减少了电梯损耗、延长了使用寿命；和传统电梯　使用的触摸方式相比更加清洁卫生、绿色环保，　最重要的是从门口实施的入室盗窃更不容易，使　楼上住户更加安全。　第五、制度应规定房产主管部门、资金存放　金融机构、事处、业主委员会和物业管理　公司等相关单位组织在确保该制度顺利实施的责　任和义务。主要解决制度的起草修订工作，老旧　电梯改造的组织督促工作，改造经费、首次电梯　专项维修资金的筹集工作，电梯专项维修资金分　摊依据的收集管理、分配筹集、收支核算和日常　相关辅助工作等等，实现制度实施的公开公正公　平，简单易懂、方便易行。为保证专项资金安全，　应实行主导的资金集中管理，具体由房产主　管部门还是基层组织管理还需要根据利弊得　失、是否简洁方便进行综合评估，在广泛征求居　第六、制度应要求把每个住宅单元电梯或每　部电梯及其所服务的住宅作为核算对象，分别设　立账户，专项核算电梯专项维修资金的筹集和使　用。其收入来源主要包括房屋开发公司、房屋购　买人购房时初次缴纳的维护维修费、住户入住电　梯投入使用后逐次缴纳的费用、再次专项筹集的　维修改造费用、电梯广告及其它收入等，其支付　只能专款专用于电梯的维护维修、改造更新。在　计算机十分普及和其辅助核算功能日趋完善的今　天，可以实现较为全面及时准确的核算。定期将　核算结果即电梯专项维修资金的收支、使用情况　和各家各户的收支结存情况向全体业主公告，定　期接受审计并报社区、街道留存备案。如具体负　责该项工作的人员、单位（物管公司、业主组织　或社会代理机构）发生变更，必须做好相关档案、　账目和相关数据的交接，接受居民社区管理机构　移交监管并能够有案可查。　第七、应从制度层面重视专项资金的使用效　能，“少花钱、多办事、办好事”，在确保安全　的前提下，尽可能减轻居民负担。新颁布实施的　《电梯主要部件报废技术条件》规定了电梯安全　保护装置、紧急救援装置、井道安全门和活板门、　驱动主机、轿厢、层门和轿门、电气控制装置等　１　３项对电梯安全运行影响较大的电梯主要部件　报废技术条件。明确将机械损伤（如开裂、变形）、　非正常磨损、锈蚀、材料老化、电气故障、电气　元件破损等６种影响安全运行的失效或潜在失效　模式作为部件的报废技术条件，为存在风险隐患　需要报废部件提供了技术依据。以往物业公司和　业主经常对电梯是否报废存在争议，业主怕物业　公司虚报病情，物业公司则怕小问题藏着大隐患。　未来业主与物业公司可以在房产主管部门或是社　区组织的监管下选择第三方的检测机构，按照国　家标准对电梯主要部件问题进行判断，电梯、　相关业主再根据最终的检测报告，选择是维修、　改造，还是报废更新。通过对存在失效或潜在失　效风险的主要部件进行报废来逐步实现电梯整机　的更新改造，有利于提高电梯设备的运行安全和　使用寿命，达到兼顾公共安全与资源节约的目的。　据来自上海的资料显示，目前使用年限超过１５　年的电梯有２万余台，如根据１５年的设计寿命　全部整体报废，以平均每台耗费４０万元计算，　就需要超过８Ｏ亿元人民币的投入，而只报废并　更换安全性能不符合要求的部件使电梯继续保持　安全运行，以更换２Ｏ％的部件计（下转２４１页）　２３９　量，而不是通过超声波或／（射线无损检测仪器提　测和振动试验对起重机各部件的整体性能和金属　重机械检验中的应用［Ｊ］．机械工程与自动　供的；（２）实时信息可显示或提供工件缺陷与　结构的试验。　化，２０１４，０１：２２０－２２２．　载荷、时间、温度等变量的变化，在线监测安全　［２】乔字．基于起重机械无损检测的常见技术　评估，因此特别适用于大型起重机的操作过程：　结语：　研究［Ｊ］．山东工业技术，２０１４．１３：６７．　（３）声发射检测是线性缺陷敏感，可以在这些　无损检测这一现代技术手段在起重机械安全　【３］贾华龙．声发射在机械结构缺陷检测中的　缺陷的外部应力活动的情况下检测到，一个稳定　检验中的广泛应用，必将产生良好的经济效益、　应用［Ｄ］．昆明理工大学，２０１４．　的缺陷不产生声发射信号；（４）接近工件的要求，　安全效益和社会效益。　［４］蔡福海．起重机桁架臂疲劳寿命与可靠性　所以适合特殊检测危险环境，如高温、辐射、易燃、　研究［Ｄ】．大连理工大学，２０１４．　易爆和有毒的环境。在起重机的安全性能的过程　参考文献：　中，除了上述的无损检测方法外，还存在视觉检　［１］张凯，王健．无损检测与评价在起　（上接２３９页）算，可以节约超过６４亿的资金。　民产生事事依赖的错觉，具体补助办法还应　圈。通过这些制度的建立完善组织实施，实实在　此外，还应规范该项工作的决策操作流程，对业　按照居民自己多筹集多使用多得补助、不筹集不　在地体现“想人民所想、急人民所急”，是赢得　主￣ｚｎ．ｆｇ选择、选择谁来开展检测维修改造都应有　使用不得补助的原则另行制定，使该项工作在政　人民信任、展示党和为民服务的具体举措。　具体规定，避免个别业主、业主委员会、物管或　府的监督引导下ＪＩｌ￣；ｆＩＪ实施，在充分体现关注民情、　此外，该项制度的普遍实施必然要求电梯制造业　其他各方从各自利益出发，产生不必要的分歧，　关心民生的同时，形成、企业、民间组织和　与光电、芯片集成和其他电子信息技术更紧密结　甚至出现具体实施人暗箱操作、营私舞弊现象，　居动效应，老百姓能够安居乐业，有效化解　台，必须对原已安装运行数量庞大的住宅电梯进　致使各方信任缺失、纠纷不断。　可能逐步积累的社会矛盾。　行全面改造。由此所催生激发的内需对相关产业　第八、随着电梯住宅的逐步普片，居民生活　最后，由于该项制度除关系干家万户外。还　的影响拉动、对地方乃至全国的就业和ＧＤＰ的　空间、生活方式发生了根本性变化，以前可以达　涉及国家司法、财政、税收、房管、建设、设备　贡献将不可限量。　到每户居民门前的市政道路现在需要电梯和园区　标准、基层组织、相关单位和社团组织，因　道路连接，所以说电梯也应该是城市市政公共交　此只有在主导下按照取之于民、用之于民原　参考文献：　通的局部配套设施，关联着每位市民的工作、生　则先把该项制度建立起来，才能以新房带动旧房、　［１］国家标准委《电梯主要部件报废技术条　活出行。如果在每年基础的财政预算的城市　以点带面逐步推行实现广覆盖，在实践中完蔷制　件》及发布媒体通气会公布的相关资料．　配套中安排少量资金用于激活鼓励电梯专项维修　度、降低管理成本。并经国家相关组织机构的积　资金的设立缴纳，以小杆杆撬动专项资金筹集热　极引导推动、立法监管，使该专项资金收得到、　作者简介：　情，相信会起到事半功倍作用。因此可以从制度　管得佳、用得好。参与备方职责清楚、任务明确，　黄禹思，女，２５岁，电子科技大学通信专业　层面上规定凡是符合财政补助门槛的电梯更新改　在充分利用科技进步，尤其是大数据时代所带来　学士、美国西北大学计算机科学硕士研究生毕业。　造项目实施完成结账以后，经申请审查，财政可　的便捷基础上，使资金从收取到使用始终体现“公　黄闻，男，５１岁，成都市城乡房产管理局调　给予相应支出一定比例的配套补助，专项用于补　开、公平、公正”的三公原则。彻底突破此事似　研员、高级会计师，中国建设会计学会房地产经　充电梯专项维修资金的基本部分，以利下一步实　乎人人相关叉与我无关、人人想管又无人能管、　营管理会计学术委员会顾问。　施使用。采取事后补助的办法，就是为了避免居　谁都可以说上几句、最终谁也无可奈何的循环怪　２４１