市场法常见错误

1、市场法公式必须写明。

直接比较修正和调整公式：

间接比较修正和调整公式：

历年真题

2006、2008-市场法缺少计算公式。

2、选取为可比实例必须符合以下条件

A-1.可比实例应与估价对象处在同一供求范围内。

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http://club.topsage.com/ 2 / 17 A-2.可比实例的用途应与估价对象的用途相同

A-3.可比实例的规模应与估价对象的规模相当-如指面积:0.5<=(可比实例规模/估价对象规模)<=2

A-4.可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同

A-5.可比实例的档次应与估价对象的档次相当

A-6.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同

A-7.可比实例的成交日期应与估价时点接近

A-8.可比实例的交易类型应与估价目的吻合

A-9.可比实例的成交价格应是正常市场价格或能够修正为正常市场价格

常见错误类型

A.选择的可比实例描述不清

（1）交易日期描述不清：

（2）交易情况描述不清（买卖、抵押、租赁、利害关系人交易等）；-这个一定要写明是否为正常价格

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http://club.topsage.com/ 3 / 17 （3）交易的价格描述不清（单价、总价、交易规模、币种、单位）；

（4）交易房地产状况描述不清（结构、装修等）；

（5）缺少付款方式的说明（一次性、分期）；

（6）交易时可比实例的规模（建筑规模、占地规模）。

B.选择可比实例可比性差

（1）不在相同地区或同一供求圈内；

（2）用途不相同；

（3）建筑结构不相同；

（4）建筑规模不相当；

（5）土地等级不同；

（6）权利性质不相同（主要是土地）；

（7）交易类型与估价目的不相同；

（8）可比实例交易成交日期与估价时点不接近：一般情况下，选取的可比实例不能超过一年。

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http://club.topsage.com/ 4 / 17 历年考题

2009

A.市场法计算中可比实例B交易时间与估价时点相距近两年，应该剔除不能选用可比实例。

B. 市场法计算中可比实例C交易时间与估价时点相距一年以上，应该说明理由或者不宜选作可比实例。

C．可比实例B成交规模小，与估价对象规模不想当，不宜选作可比实例。

2008年

A.可比实例C未说明是否在同一供求范围内。

B. 可比实例C未说明用途。

2007年

A.市场比较法未说明可比实例的交易情况是否正常。

2006、2005年

A.可比实例B、C土地等级与估价对象不一致，不具可比性。（但是如果后面有交易状况修正这个错误不必指出）

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http://club.topsage.com/ 5 / 17 或者这样描述可比实例B、C地等级与估价对象不同，未作修正。

3、必须有的三个表格 案例P37-38

1）比较因素条件说明表-37

出现的问题

A. 比较因素欠缺内容（如竣工日期、结构等）这个要从（区位、实物、权益状况）三方面结合。

楼层、朝向属于区位状况

历年考题

2009

A、周边景观应属于区域因素。

B、缺少权益状况说明和调整。

C、缺少地上楼层和地下楼层不同的调整

2008

A、基础设施情况属于区域因素。

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http://club.topsage.com/ 6 / 17 B、缺少权益状况说明和调整。

C、区域因素中，商业繁华程度应为办公聚集度。

2006

A、缺少权益状况说明和调整。

友情提示：关于里面哪些需要写明参考前面结果结构个别因素分析

2）比较因素条件指数表-p38

出现问题

A.可比实例修正系数取值与实际描述不全。

B.如以估价对象的状况为100，将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较，但是未表明如何打分，比如好于估计对象为XX，差于估价对象为XX。其实就是为什么取101或者98等。这时候我们可以作为错误选择，可以写成缺少可比实例因素的分析说明（或者缺少可比实例因素修正系数取值说明）

C、就是比较因素条件说明表有而比较因素条件指数表没有

历年考题

2009年

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http://club.topsage.com/ 7 / 17 A、缺少对距市中心距离。

B、市场法修正系数计算应说明理由。

3）因素比较修正系数表

出现问题

分子与分母颠倒

3、必须做到三个统一否则算错。P-181

（一)统一房地产范围

这种情况在实际估价中主要有以下3类：

①带有债权债务的房地产。

房地产价格＝带债权债务的房地产价格－债权＋债务

估价对象的价值=不带债权债务的房地产价值+债权－债务

②含有非房地产成份。

房地产价格＝含非房地产成份的房地产价格－非房地产成份的价格

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http://club.topsage.com/ 8 / 17 房地产价格＝不含非房地产成份的房地产价格＋非房地产成份的价格

③房地产实物范围不同。

统一房地产范围一般是统一到估价对象的房地产范围，补充可比实例房地产缺少的范围，扣除可比实例房地产多出的范围，相应地对可比实例的成交价格进行加价和减价。

(二)统一付款方式

价格通常以一次性付清所需要支付的金额为基准，因此，需要将分期支付的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次性付清的金额。

(三)统一价格单位

(1)统一价格表示单位

统一价格表示单位可以是总价，也可以是单价，但一般是采用单价。

在统一采用单价时，通常是单位面积的价格。

(2)统一币种和货币单位

在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的汇率，一般采用成交日期时的汇率。

但如果先按照原币种的价格进行市场状况调整，应采用估价时点时的汇率进行换算。

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http://club.topsage.com/ 9 / 17 汇率的取值，一般采用国家外汇管理部门公布的外汇牌价的卖出、买入中间价。

(3)统一面积内涵和单位

1公顷＝10000平方米＝15亩

1亩＝666．67平方米

l平方英尺＝0.09平方米

l坪＝3.31平方米

1平方米=10.7平方英尺

所以，将公顷、亩、平方英尺、坪下的价格换算为平方米下的价格如下：

平方米下的价格＝公顷下的价格÷10000

平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67

平方米下的价格＝平方英尺下的价格÷0.09

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http://club.topsage.com/ 10 / 17 平方米下的价格＝坪下的价格÷3.31

4、交易情况修正公式P-188

当可比实例成交价格比其正常市场价格高时，为＋S%；低时，为－S%，

在交易情况修正中应统一采用可比实例成交价格比其正常市场价格是高还是低多少的说法。

5、税费问题注意负担问题 P-1

6、市场状况调整公式不要写错P-190

市场状况调整系数一般应以成交日期时的价格为基准来确定。

从成交日期到估价时点，当可比实例的市场价格上涨时，为＋Ｔ%；下跌时，为一Ｔ%），则或者

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http://club.topsage.com/ 11 / 17

（一）市场状况调整的价格指数法

采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为：

采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：

可比实例在其成交日期的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数＝可比实例在估价时点的价格

（二）市场状况调整的价格变动率法

采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为：

可比实例在其成交日期时的价格×（1±价格变动率）期数＝可比实例在估价时点时的价格

采用期内平均上升或下降的价格变动率进行市场状况调整的公式为：

可比实例在其成交日期时的价格×（1±价格变动率×期数）＝可比实例在估价时点时

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http://club.topsage.com/ 12 / 17 的价格

7、房地产状况调整计算是最容易出错的。P-194

地产状况可以分为区位状况、实物状况和权益状况，所以房地产状况调整可以分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整

（一）区位状况调整的内容

区位状况比较、调整的内容主要包括：位置（包括所处的方位、距离、朝向、楼层等）、交通（包括进、出的方便程度）、环境景观（包括自然环境、人文环境和景观等）、外部配套设施（包括基础设施和公共服务设施）等影响房地产价格的因素。

（二）实物状况调整的内容

对于土地来说，主要包括：面积（大小）、形状（规则与否）、进深、宽深比、地势（高低）、±壤及地基状况、基础设施完备程度（属于可比实例、估价对象之内的部分）和场地平整程度等影响房地产价格的因素；

对于建筑物来说，主要包括：建筑规模（建筑面积大小）、建筑结构、设施、设备、装饰装修、空间布局、外观、防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照、使用率（得房率）、层高、完损程度（包括工程质量、建筑物年龄、维修养护情况）、折旧等影响房地产价格的因素。

（三）权益状况调整的内容

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http://club.topsage.com/ 13 / 17 在可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同的前提下，权益状况比较、调整的内容主要包括：±地使用期限，城市规划条件（如容积率）等影响房地产价格的因素。-必须有

（1） 直接比较调整

采用直接比较进行房地产状况调整的表达式为：

（2）间接比较调整

采用间接比较进行房地产状况调整的表达式为：

8、比准价格求取p-199

直接比较修正和调整公式：

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http://club.topsage.com/ 14 / 17 间接比较修正和调整公式：

9、成交日期与估价时点不宜超过一年,提到了市场平衡可用二年。

10、单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%。

11、修正系数或者修正项目未修正或未加以说明。

12、修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。

13、将修正方向搞反，分子分母颠倒或者与前面描述不符。

14、可比实例不符合条件。

15、区域因素与实物状况（个别因素）混淆不请（如楼层、朝向）。

16、区位状况与实物状况具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异。

17、比较修正项目有漏项。

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http://club.topsage.com/ 15 / 17 18、间接比较与直接比较混淆不清。

19、如估价对象是特殊交易方式的交易(拍卖.招标.协议)选取的可比实例也是特殊交易方式的,应说明是否为正常交易,即交易情况修正的方向是将所有可比实例的价格修正为正常价格,也就是说:假设估价对象是在正常情况下交易.

20、修正系数取值与区域（或个别）因素描述不一致。如：在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正；或情况说明表中无差异，而计算时却修正了；

21、计算结果有错；

22、可比实例的状况必须是取其在成交日期时的状况；

23、房地产状况调整时，包括区位、实体、权益三方面；有时要进行年限修正、土地等级修正，容积率修正、楼层调整修正漏项。

24、修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒

25、将期内平均上升或下降与逐期平均上升或下降混淆

26、日期调整时指数选取不合适

27、可比实例成交日期应精确到年月日或年月，日期调整时取100/100时，应说明房地产市场稳定或无波动

28、环比与定基混淆

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http://club.topsage.com/ 16 / 17 29、区域因素比较修正的内涵理解错误

30、比较修正项目有漏项，；比如：只考虑了地上部分的价格，未计算出地下车库的价格，遗漏了部分房地产的价值。如地下室、车库等其他因素

31、区域、实物、权益修正时应明确具体事项。

32、市场比较法中修正系数的位置是否有误，例本应该在分子上修正的，而在分母上修正了，本应该增加的而减少了，如可比实例房地产的位置、实物、状况比估价对象优越（+2%），则价格应向下修正为100/102，而修正成100/98是不的。

33、在市场比较法交易日期修正中，货币单位换算的时机要看以那种化币单位上涨或下跌，另外，还要搞清上涨或下跌的幅度和多少个月要记清以及在计算时的位置以及搞清是定基价格指数还是环比价格指数等。

34、建立价格可比基础时，汇率选择错误（应按可比实例成交时的汇率）；

35、非正常交易情况的要进行交易情况修正；修正时要注意：拍卖、招标的并不一定比协议价格高。卖方将部分费用转嫁的，要进行修正。

36、不同性质的房地产（如：居住、工业等），其因素修正时选取的侧重点和权重应不同

37、无比较因素取值说明”这一个错误是可以包含“交易情况调整无依据”、及“交易日期调整无依据”这两个错

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http://club.topsage.com/ 17 / 17 38、在市场法中可比实例的土地使用年限于估价对象不同的话，是先把可比实例价格进行年期调整还是先计算出比准价格后进行年期调整 先把可比实例价格进行年期调整

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