2010亚州酒店论坛国际酒店投资峰会

2010/9/17/10:18来源：http://bj.house.sina.com.cn/biz/

图为2010年亚洲酒店论坛第三届国际酒店投资峰会现场

2010年亚洲酒店论坛第三届国际酒店投资峰会，于9月16日-17日在上海环球金融中心隆重举行。作为中国规模最大、规格最高的国际酒店投资峰会，本届峰会围绕“持续增长与绿色展望——共同构建中国酒店投资的未来”的主题，来自酒店业界的行业精英、专家学者、、主流媒体等400多名嘉宾参与了本次盛会。

图为酒店业协会执行总干事 吕尚怀

主持人 吕尚怀：各位嘉宾、朋友们你们好。今天是一个非常有意义的日子，还记得2年以前的秋天，我们也是相聚在这里，又能够回到上海，在世博年回到上海，我觉得很有意思。2年前，也就是第一届的国际酒店投资峰会在这里举行，去年我们就在北京举行的。这个会议是上海、北京、上海，明年我们又回到北京去了。现在正在争取希望能够在北京国贸三期的新会址那里举办我们第四届的峰会。

在这里能够跟大家在投资酒店集团的同仁们再次相聚，过去我们面临的挑战在2年以后，大家看到整个经济环境和整个酒店行业的前景，在不断地恢复的阶段当中，我们能够把我们的营业策略、投资经验，还有我们对未来的展望，做一些总结和分享，我觉得这个应该是我们今天跟明天在这里的第三届峰会上我们的一个主要的主题。我希望我们还能够迎来酒店投资的一些新的机遇、更多的交流信息，还有探索新的路。 我最近在澳门参加过一个国际投资峰会，在峰会上大家的感觉都非常好。大家对未来的前景有着比较正面的看法，无论是从任何的权威数据分析或者是从业者本身的切身体会，我们都得到一个不容置疑的结论。亚太地区现在正在超越全世界其他区域，成为旅游酒店未来发展的领导地区。今年前6个月，我们可以看到亚太地区的单间房的收益强劲上升，中国酒店业也因为国内的一些像世博会、亚运会利好因素的刺激，今年5—12月的发展前景也继续保持乐观。而且根据一些数据，我们可以看到，在中国继续发展建设的新酒店的数量并没有减少的趋势，而一些在某一个期间当中，曾经考虑延迟的一些项目现在已经逐渐地恢复起来了。这些消息都让我们认为我们能够更坚定地为我们的投资预期、酒店业的前景产生一个更加乐观的看法。同时也希望通过这样的一个年度的聚会，能够更好交流我们各酒店在投资项目的经验，分享成功优质的投资案例。在此我预祝我们这次的会议成功。

在这里我们将会做一个简单而隆重地开幕仪式。我非常荣幸今天我们请到10位剪彩嘉宾。第一位是魏小安先生，国家旅游局旅游研究院学术委员会主任魏先生；第二位是

熊玉梅女士。亚太旅游协会中国区权威顾问熊女士；第三位是田桂成教授，理工大学酒店预旅游管理学院讲座教授及院长；第四位是我们这个会场的整个设施的总经理。第五位是Julia Monk董事长；第六位是南洋大学酒店管理学院的院长亚瑟史密斯先生；第七位是出名的DNO音响设备的区域总经理；第八位是张辉先生，金茂集团总裁。第九位是陈恒先生，亚洲酒店集团秘书长；第十位是我本人。

图为2010年亚洲酒店论坛第三届国际酒店投资峰会剪彩仪式

我现在正式宣布我们今天的论坛开始。现在我想首先请STR Global中国区营销经理何雯女士来替我们发布一些数据，让我们来更清楚了解到我们的现状跟前景。有请何女士。

图为STR Global中国区营销经理 何雯

何雯：各位女士们先生们业界的同仁们大家下午好。首先非常感谢主办方对于STR Global的邀请。可以看到今天我演讲的这个题目是关于2010年亚太区以及中国酒店主要城市的市场趋势报告的分析。我们今天的主题将分为三个部分。第一部分，我要告诉大家关于STR Global。第二部分概览一下全球以及亚太酒店市场表现概况。第三部分，就是我们一一分析中国11个主要城市的表现概况。

关于STR Global，大家知道STR Global主要是注重于酒店行业数据信息的一个收集以及报告的提供。酒店行业相关的数据，无论是客房的供给量、需求量、盈利指标等等相关数据都可以从STR Global的报告中得到。第二，STR Global也是拥有世界上最强大的一个酒店表现的数据资料库，目前为止我们在全球的酒店数据库的覆盖数量达到41000家酒店。覆盖的客房数量将近600万间。第三，STR Global同样也是树立了一个行业的标准，这一点提到的是STR Global，协助酒店的经营和管理，提升整个酒店的收益的最大化。第四，STR Global也为行业的各个人事，包括酒店的开发商、投资商、咨询公司、行业协会、旅游局、学术机构提供各种各样的数据报告满足大家的需要。我们现在言归正传，先来看一下全球酒店表现的一个概览状况。

实际上今天能够为大家很荣幸地带来一些好的消息。09年的时候，当我们看到这个图的时候，应该是会比较沮丧的，因为我们可以看到所有的市场都是下跌的状况。但是2010年这张表体现出来1—7月份全球四大洲市场的每间可表房收益的变化。以亚太区为例，现在亚太区引领着全球的酒店市场走出金融危机的泥沼，确实是这样的。我们看在2008年的时候实际上亚太区的增长幅度已经下降了，09年全球四大洲的市场下降的幅度是比较大的，尤其以亚太区为首，下降了16.4%。2010年1—7月份亚太区在四大洲中升幅是最大的，达到了24.4的升幅。这是全球酒店市场需求量的变化。蓝色的曲线表示的是亚太区的增长的状况，很明显我们现在正经历一个需求在上升的阶段，但是同样很清楚地看到，2008年的6月份的时候，我们的全球酒店的需求量和去年同期相比已经下降了，基本上持续了一年的时间，2009年差不多6月份的时候，金融危机对于全球酒店的行业打击降至冰点，跌幅最大。好消息是2010年年初的时候，整体的需求量达到了正增长。

看完需求量，我们再看一下供给量。实际上一直以来像我们刚才说到的是在持续保持增加的。相对的高点是出现在2009年的7月份，蓝色的曲线是亚太区，供给量和去年同期相比滚动12个月的可售房。这个曲线在7月份相对平缓下来了，在2010年的7月份这个比率是2.7%，相对来说是很平缓的，增长的幅度慢慢放缓下来了。同样这个表格里面可以看大家看到的是整体亚太区的整体的平均水平，很清楚地可以看到得出的结论，目前为止2010年7月份的水平是在81美金这样的水平，仍然是处于2007年3月份的水平，而我们的高点是出现在2008年，差不多也是在9月份的时候，到了94美金，最低点2009年9月份的时候，只有71美金，但是整个的上下浮动的比率达到了25%。这张表格为大家展示的是亚太区主要城市的一些表现状况，可以看到的是整个2009年，都是一个不好的，除了首尔和巴厘岛。其他的市场都是实现了一个较大幅度的下跌，09年整年表现。新德里下降幅度最大，达到了34%，其次下降幅度最大的就是上海，达到了29.4%的下降幅度。但是在2010年1—7月份的整体表现，亚太区主要城市于去年同期相比得到了提高，除了曼谷由于政局不太稳固，所以有所下降。但是上海市场在整体的亚太区所有的主要城市的表现状况中是实现了最高的升幅，达到了57.6%。

亚太区主要城市表现概况，这张表是入住率和平均房价的比率变化。需要注意的是橙色表示的是入住率。绿色的是平均房价。很明显可以看到上海市场的入住率实现了一个最大的增幅，平均房价实现最大增幅的市场是，市场是亚太主要城市里面表现最为强劲的一个市场。接下来将为大家介绍的是中国的主要城市和中国市场整体的发展状况。先为大家介绍的是我们此次调查统计报告的一些样本的情况。

目前STR Global覆盖了15个主要城市在中国。主要覆盖的酒店包括豪华的高档酒店和中档酒店。提供数据支持的达到了25家酒店管理集团以上。接下来我们可以来看一下中国主要城市酒店市场表现的一个概览。这张表格为大家体现出来的是2010年1—7月许多去年同期相比的比率变化。橙色的线是平均水平，1—7月中国整个平均增长幅度是33.4%，其中上海的增长幅度刚才我们提到过，增幅是最大的，达到57.6%。接下来是三亚，42.6%。再接下来就是有着不凡表现的，达到了38.2%的增幅。我们也知道增幅的变化一定与我们OCC的变化是密不可分的，所以这张就是ADR于去年同期相比的变化，橙色的线，于去年同期相比，1—7月份增长的比率是10.7%。平均房价增幅最大的地方是在三亚，平均房价涨幅是25.6%。是19.4%。在15个主要的城市里面，唯一一个市场的ADR出现了下跌的，沈阳市场。

接下来2010年1—7月份主要城市的入住率的变化率。同样橙色的线表示的是全国的平均水平，是与去年同期相比提高了20.5%。上海整个OCC提高的幅度达到35.6%。北京的OCC提高了29.5%，武汉提高了24.5%。我们刚才看到了这些表格，很容易得出来的结论，我们虽然经历了很大幅度的上升，大但主要的增长的动力，仍然是来自于我们整体市场需求两的带动和提高。我们接下来一一介绍整个11个主要市场的表现状况。 首先是北京市场。北京市场可以看到它的OCC、ADR都是实现了增长，同样可以看到蓝色的表示的是入住率，红色增长的幅度相对接近的是OCC。北京市场的提升主要是入住率的提升。北京酒店市场平均房价的变化，ADR与去年同期相比涨幅2.3%。相信这种压力主要还是来自以新增供给带来的压力。需求量的变化主要来自于因为金融危机的阴霾渐渐散去，国际客源的需求量逐渐提升。

大家一定会很感兴趣上海的表现，我们所讨论的热点话题为上海市场具体带来怎样的一些积极的影响，它将会对上海周边的城市产生什么影响。我们一下子就可以看到2010年5月份的时候，有一个跳跃性的发展。我们去看上海酒店市场的发展或者对于上海酒店市场的影响究竟有多大，我想这个表格里面已经非常显而易见了。这个表格里面为大家体现出来的是2005年1月份到2010年7月份上海酒店市场的表现状况。蓝色的曲线表现的是OCC的曲线ADR，红色的曲线表现的是Revpar，09年有一个下跌的状况。基本上2010年3月份的时候，三大指标同时实现了一个上扬的状况。基本上甚至是实现了一个直线性的上升。同样我们来关注一下世博会对于上海周边城市的一些影响。 我们以杭州为例，杭州其实是受世博会的影响比较明显的。在2010年的5月份，我们可以看到它的Revpar已经开始提高了，2010年6月份的时候，Revpar的提高的幅度也会更大一些。同时也可以很清楚地看到，这个Revpar水平的提高是来源于它的整体需求量的提高，就是我们的OCC提高的幅度也是比较大的。杭州的ADR的表现和去年相比达到670块人民币。部分来自于酒店市场的竞争性方面的一些压力，但是从长期来看，整个杭州市场包括它的一些高薪产业，杭州对于招商引资方面的的出台，长期来看为杭州未来的发展提供了相对利好的因素。同样我们可以来看一下苏州市场的

整体表现，苏州同样也是临近上海的，基本上在3月份的时候整个Revpar和入住率就有了一个比较大的提升，这应该是与苏州在世博会召开之前就做的关于城市形象的宣传工作也是有一定的关系的。同时可以看到苏州本身其实包括它的Revpar的增长与去年相比增长了很多，尽管OCC实现了20%的增长，但是苏州市场整体的平均入住率也仅仅是48.7%而已，这个可能是跟苏州之前与一个出口型的外向型导向的外部策略是比较有关系的，在09年苏州市场也是受到金融危机比较大的影响。

同样我们可以来看一下三亚市场的发展，三亚市场是我们所统计的样本城市里面表现不错的市场。特别清楚地可以看到2010年2月份的时候平均房价Revpar一下子窜高了很多，当时炒房团的原因，使得三亚整体酒店的价格呈现了一个虚高。这个比例增长了137%，整体来看三亚的市场，我们可以看到它的ADR、Revpar、入住率与去年相比提升的幅度还是不错的。Revpar增长了42.6%，ADR的涨幅达到了25.6%，平均房价达到1210块人民币，入住率实现了13.5%的增长。可见三亚国际旅游岛项目的出台，将会继续为三亚的酒店市场的发展注入新的活力。同时一个现象不容忽视，随着旅游岛项目的出台，大批的资金、项目陆续涌入到哪里，未来的竞争因素我们必须要考虑到。近期也出台了关于海南省11期间整体酒店的房价做出一个干预，不超过选定计价的10%，整个三亚市场和海南市场市场竞争的游戏规则也是有待进一步地规范化。 我们来看看整体的表现状况。整个市场我们知道，它是以服务业和它的旅游业作为一个经济支柱的，的市场。市场在我们所统计的这15个主要城市里面一直都是一个明星城市，它的表现一直很强劲。我们可以看到2010年1—7月份市场整体的Revpar与去年同期相比增长了38.2%，ADR的涨幅19.4%，入住率增长了15.7%，其实对于市场来说即便是在2009年国际金融危机的影响下，它的表现依然是非常不错的，据数据统计，我们可以看到2009年整体的表现它的ADR依然达到了1300块港币，入住率达到了将近74%的幅度。

接下来我们可以来了解一下深圳市场的一个发展状况。同样红色的部分是代表Revpar的增长、绿色的是ADR，蓝色是OCC的增长。我们可以看到它的入住率和房价实现了大幅度的增长。入住率实现了18.8%的增长状况，ADR是12.3%的增长状况。对于深圳来说，它的酒店市场的发展的趋向也受益于市场的发展，尤其是从客源的角度上来说，深圳经济特区成立30周年这样的纪念的一年，包括深圳对于当地的旅业高端化发展策略也将为整个行业的发展注入新的利好因素。但是我们仍然可以看到在深圳的某些区域市场依然会存在供给量过度的现象，对于我们这种问题，深圳市场也是仍然需要有一段时间做一个消化。

接下来我们看到的是青岛酒店市场的一个表现，青岛酒店市场从2010年1月我们可以看到它的入住率得到比较大幅度的提高，包括Revpar也是得到一个大幅度地提高。整体来说2010年1—7月份青岛的Revpar和去年同期相比增长了将近30%，ADR增长了13.4%，达到8块人民币。入住率实现了14.5%的增长，达到了57%。

天津酒店市场的表现状况，其实天津应该是这两年来投资的一个热点城市，但是我们可以看一下2010年1—7月份，天津整个市场的表现状况。首先需要关注的是天津市场目前也是在加大与北京市场的沟通，希望能够有更多的客源来自于北京市场得到一定的支持，同时我们可以看到尽管三个指标与去年同期实现了上涨的，但是大家可以看到ADR的水平和OCC的水平并不是很高。它实现了12.7%的增长，但是仅仅41%而已。从长期

来看，天津市场也还是会存在一些利好因素的，尤其是层面的支持，包括天津的会展业发展状况也还是比较良好的，同时，包括夏季的达沃斯论坛，使得天津还是得到了国际社会的认可，天津的新的商务工业区，包括高新技术企业代表的涌现，为天津的发展注入了新的活力。

接下来我们可以来看一下成都酒店市场的发展。同样在2010年1月份，成都酒店市场的入住率和Revpar和去年同期相比都出现了一个较大的反弹，1—7月份整个成熟市场的Revpar和去年同期相比的增长幅度达到了24.5%，ADR的涨幅是6.5%，OCC则实现了17%的增长，达到了63.2%。

最后一个城市就是我们西安酒店市场的表现。截止到2010年7月份，西安市场的Revpar与去年同期相比增长的幅度是19.9，ADR的涨幅是7.6%，达到496块人民币。入住率增长的幅度是达到11.5%的增长，其实可以看到的是对于西安市场，它的平均房价和入住率的增长，依然是受限于面临比较大的竞争压力。但是西安致力于发展会展经济，在一定程度上也将刺激酒店市场在未来的进一步发展。

我们可以看到有一些结论性的问题。我们今天分析的11个主要城市，对于这15个酒店市场来说都是一样的，整体的市场需求量是保持一个上升的，各个主要市场的入住率均出现较大幅度的上涨，主要因素还是因为需求量的一个提升，使得整体的入住率得到大幅度提升。

第三，也是与去年同期相比，平均房价的上涨，开始呈现一个比较乐观的态势，但是同样可以看到，平均房价上涨的幅度，其实还是有限的。这种情况不仅是对于二线城市来说是这样，对于一线城市这样的问题同样存在。

第四，我们可以看到类似于、上海、广州、深圳、三亚，其实他们的表现是更为特出的，无论是同期相比增长的幅度，还是整个的ADR、OCC的水平来说都是这样的。同时对于国内的主要城市来说，来自于新增供给对于入住率和房价的压力依然是存在的。

今天基本上就是这个数据的所有内容。以上都是STR Global提供的各类数据报告的里面相关的数据，如果大家对这些报告感兴趣也可以随时与我联系，非常感谢，谢谢。 主持人 吕尚怀：STR Global的代表几乎都是出席的，而且给我们分享权威性的数据，这些数据是非常重要的。2009年是一个低点，那些数据都是增长30%、40%、50%，数据很漂亮。我们方面只跟08年比，所以我特别欣赏表上有一个2005—2010年的，那个里面尽管年份长，但是你看到这个趋势的变动。所以09年不是一个对比的好的基数年，但是我相信2011年和2010年比，那个数据就会更具有代表性了。所以何女士你会同意，看数据有时候也要了解不是误差，而是在比较上的一些偏差。

讲到酒店投资的一些误区，还有重新思考的一些想法，我现在很荣幸有请魏小安先生，上来与我们分享市场分析与酒店投资的误区与重新思考。魏先生。

图为国家旅游局旅游研究院 学术委员会主任 魏小安

魏小安：各位下午好。今天是亚洲酒店论坛的第三届年会，这届年会主题是持续增长与绿色展望。这延伸了两个大的题目。第一，我们能否持续？如何持续？多年以来我们总是面临一种大起大落、大落大起的发展格局。经常是一分歧，然后一刀切。如果我们老处在这样一个过山车的状态中，就不能健康地持续。所以需要研究如何持续。第二个问题，就是绿色。低碳发展，我们都希望低碳。所以今天还摆了几个风车，大概就是低碳的象征。但是从酒店本身来说，我们面临的是什么矛盾？如果我们过于追求低碳，就意味着我们的经营品质要下降。这个矛盾是必然存在而且是长期存在的。我们只能说我们减少一点碳排放，酒店行业总体来说是一个高谈行业。旅游生活比起我们的日常生活一定是高碳生活。低碳我们可以当做一个目标，我们去趋近。但是绝对地追求一种低碳，由此而降低我们的竞争力、经营效益，我认为这种做法也不太可取。所以我今天从这个角度出发，我今天的题目就是“酒店发展：热投资中的冷思考”。本来是想说误区，后来一想不如说得更加客观一点冷静一点，要从我们的问题出发。

最近这几年，中国的旅游投资大热，集中在三个领域。第一，所谓的旅游地产，我不太赞成这个概念，但是大家都把这个话来说。第二，旅游景区。第三，酒店。其中地产是一个重点。因为包括旅游地产，一般来说都是大项目、大投资，谋求一个大发展的格局。这是一个重点。景区是一个关注点，基本上在投资景区的过程中，引发了各种各样的争论，酒店是一个热点。这三个领域实际上很大程度上集中在酒店。你要叫旅游地产，你没有酒店好象称不上。所以很自然。从这个发展的角度来说，我觉得我们确实应该更加客观一些，需要研究几个问题。

第一，为什么投资酒店？这个问题在我们中国恰恰非常普遍和严重地存在。首先是一种非经济动机。也就是说我们中国人，不仅是，包括我们很多老板投资酒店的目的不想挣钱，这个在国际上无法理解的。你投资的目的就不是想挣钱。目前我们的酒店发展过程中，非经济动机仍然占着很大的比重。当然非经济动机背后也是经济动机，但是至少直接的表现不是这样。这个就意味着我们用一般的市场规律无法解释中国的酒店现象。比如我的目的就是要搞接待，挣不挣钱不重要。再比如说，市场的目的我就是为了城市的形象，甚至在上海都有这样的问题。比如一个区的区长说了，这么大的一个区，

我才有两家五星级酒店，说明我这个区的形象还不行。所以很自然，要搞到10家。至于挣钱不挣钱，与我无关。这是我们很重要的一点。第二，半经济动机。涉及到四个方面。我建酒店的目的是为了改善投资环境，作为一个企业集团而言，我建一个酒店的目的是提高我的企业形象。同样作为生意手段整合平台一系列东西，半经济动机，经济色彩有，但是酒店直接的产出回报不重要。第三，就是经济动机的，追求直接价值、衍生价值和集群价值。所以这么三类动机，如果我们归并一下，真正追求某一个酒店的直接的投资回报，在我们中国的投资者而言不重要。既然不重要，它就必然涉及到我们整个的市场供求关系问题。而且这种影响一定是长期的影响。

刚才说了一整套的数据，这套数据不错。结论基本上是乐观的。但是这套数据应该说每一个月的数据都能体现出来，这应该是我们酒店行业的进步，而且这又是一个海外公司做的，更说明我们的开放。但是这样的数据严格得说，可以供参考，不能作为依据。很简单，这个数据基本上集中了中国酒店的高端，同时集中在主要的城市。所以样板和抽样方的设计都需要进一步研究，当然能有这套数据已经非常不容易了。可以说已经是一种历史性的进步，但是研究中国的问题还要从中国的国情出发。我们的国情的基本特点叫做主导。这样的主导，我们这种强势所能起到的作用，恐怕是很多外国人无法理解的。所以本来不是问题的问题，恰恰成为我们现在研究酒店行业最大的一个问题。就是为什么要投资酒店？

第二，酒店投资的特点。归纳了8个方面的特点。这个归纳主要是从经济角度来归纳，严格地说，这种归纳，这是我们从市场、投资回报的角度研究这些问题。而不是简单地说不要干了或者大干特干。可是，就整个投资环境和投资的强度而言，如果不把这些问题研究透彻，恐怕我们对很多目前酒店的投资行为也很难解释。比如，多年以来我们酒店投资总是起起落落。有的说这种长线投资长线回报不是我干的事，但是为什么这两年热起来了？因为我们整个资本市场，包括各个产业领域短平快的机会越来越少了。再加上我们这些年流动性过剩，而且严重过剩，在这种情况下，我们酒店投资大热，这是很自然的。具体的我就不解释了。

第三，我们也需要重点研究一下这几年的市场变化。第一题目就叫十年一轮回。中国的酒店业最近这30年发展，大概基本上就是这么三个轮回的过程。第一个十年，市场波动。已经是大起大落。第二个十年，经营掣肘，现在的环境应该是好多了。但是这个环境始终没有解决。我在国家旅游局工作多年，我记得从1990年开始，我们就向呼吁，酒店这样的行业，我们要给一个公平地经营环境。为什么呢？因为我们当时是极大地不公平，就是没有任何一个酒店是可以和大家享受同样一个的。呼吁了10年，在2001年的时候，我们起草了一个文件，文件里特意提出来酒店的水、电、气和工商酒店享受同等价格，后来很多酒店有意见，你明确说工业酒店不就行了？我说不行，这个实际上是给地方操作留一个余地。从01年到现在又是10年过去了，去年出了一个41号文件，又是这个问题。我们始终处在一个不平等的经营环境当中。第三个轮回，就是最近的10年，我们最近10年很多东西已经改善了不少，而且从酒店行业大起大落的这种格局减缓了一下，最近这10年应该说酒店行业大体上碰到了5、6年的好日子。基本上从2005年开始，中国的酒店行业摆脱了将近10年的全行业亏损，达到了一个盈亏平衡进而全行业盈利。一般人不信，酒店这么火爆的行业怎么会10年亏损。从1996年到2005年，全行业亏损10年。但是05年到现在，由于酒店行业开始盈利，所以又引发了新的一轮投资高峰，我们现在已经充分地感受到了。大体上到2010年也就到头了，未来的10年会如何？这就是一个不是规律的规律。我不能说这是规律，

因为这种规律和全世界酒店发展的规律是违背的，只能说是不是规律的规律，但是确实是中国酒店存在的现象。现在我们面临着一个新高潮的来临，我为什么打上引号？因为这个新高潮我们已经充分感受到了，一个就是城市的全面发展。城市这种发展，对酒店的拉动作用不可思议。往往是拉过头了。第二，就是商务需求的全面推动。第三，重大活动的拉动。比如说2008年的北京奥运会，2010年上海世博会，这种重大活动拉动，也是一拉就过头。第四，地产配套提升。我们房地产业这些年是大发展的格局，房地产老板大规模进入酒店，一个大楼盘配套建设酒店。最后，资金沉淀升值。这个是我们很多人刚刚形成的一种认识。什么意思呢？本来我这个钱我可以做很多投机性的事，现在我不敢做了，因为这些年我们偷鸡不成蚀把米的例子太多了，所以有些人索性把钱投在酒店里，不指望赚钱，资金沉淀到这里。我不管某一年某两年甚至某五年这个酒店亏损，没有关系，我最后把酒店一卖，这个酒店照样挣钱，而且这个钱一定能抵得过其他领域的冒险性投资。所以很自然，资金沉淀的升值，变成最近两年的一个很重要的事情。但是大家还没有意识到，所以由此感受到了一种新高潮的来临。可是我不这么看，我觉得越是这种新高潮越要警惕。我们现在的事业是一个大事业，不仅是一个酒店业的概念，而是住宿业的概念。我们现在发布的是星级酒店的概念。刚才说的是星级酒店高端的概念。第二，公寓写字楼，还有经济型酒店、渡假村、培训中心、招待所、办事处、社会旅馆，一共八类，各有各的不同需求，都在满足，否则无法生存。但是在发展的过程中，这8类住宿业可以相互替代。这就构成了我们市场的一个错综复杂的情况，我们单纯地看星级酒店是看不明白的。而且新高潮很大程度上也是方方面面体现出来的，我们到底怎么认识这个事，我们一般做酒店的，关注的是同档次的周边几家。但是如何做宏观分析，只关注这一点是不行的。势必是各种因素，各种类型的产品紧密地交织在一起。所以这就需要进一步地研究，影响形势的主要因素。

三个主要背景，城市化、工业化、国际化。中国的城市化至少还有30年的持续发展过程。在这30年里面，我们大体上要有5—6亿的农民进城，所以城市化的蓬勃增长，对于酒店发展需求或者住宿业发展需求一定是长期持续的，这就决定了我们住宿业的长期持续发展。第二，工业化。工业化的发展过程是拉升酒店业的发展强度。一方面叫投资的数量提升，一方面投资的强度加大。第三，国际化，国际化拉升的是我们酒店投资的品质。所以这3个主要背景，势必会影响中国酒店业发展的长期持续的供给增长和投资增长。第二，就是三个构成因素。商流、物流、客流。首先商流，物流也很重要。这些都从根本上改变了很多城市的发展格局。最后一个是客流，既包括我们一般的旅游团队客人也包括其他的。在80恩年代我们争论中国的酒店是多了还是少了。第二，我们的房价是高了还是低了。我有几个经验数据，第一，经济总量。大体上一个地方只要有10亿的GDP就需要一个酒店，因为包含了大量的商流、物流和客流。如果按这个经验数据来说，我们现在总体而言，差不多了。当然酒店有大有小。比如说，北京的的GDP超过了1万亿，所以北京的酒店应该有1000家，现在北京的酒店差不多就是这点。上海的酒店应该有1600家，但是现在上海距离这个尚有比较大的距离。上海因为长三角地区，有一个替代效应，就把上海酒店的一部分供给就压下来了，总体而言上海的酒店市场比北京的酒店市场要健康很多。因为我们原来总说总有一个旅游的定义涉及到酒店，这个不灵了。在新的情况下要有新的分析。第二就是房价的高低。我的经验数据就是基本上你这个地方，同档次的楼盘，你卖的价格的十分之一，就是酒店的房价。比如我这个地方房子卖1万，我的酒店就应该卖1000块钱。当然这两年产生了一个什么特点？房子涨得很猛，酒店的租价格没有同步涨上去。房地产市场涨得很猛，酒店的价格没有同步涨，就意味着现在投资建酒店风险很大，现在买酒店很合适。为什么？就是中

间有一个价格差，这个价格差就是酒店下一步投资真正回报升值的领域所在。第三，产业调整。因为市场的一般情况来说，你经营得不好就关，好就发展。但是我们中国的特点，一般定律是时效，中国酒店有一个特点。叫做倒闭不转向，你这个酒店只要赚了建起来了，不管换了多少个业主，最终还是一个酒店。比如酒店和写字楼会换，中国不行。中国有大把写字楼市场盯着酒店，所以基本上就是一个单向的路径。你可以往前走不能往后退。这三个影响体系，实际上是涉及到我们对酒店投资、收购、管理的决定性因素。如果这三个因素判断不清楚，就得吃苦头。比如说我们可以给一个城市的酒店现状加以分析，这个城市有300家酒店，再分析发展各种因素，还可以投资。这里有一个问题，你知道有多少家酒店正在报批？你知道有多少家酒店正在建设？等你这个角色做完了，冒出100家酒店。你这个市场还能进吗？可是你要分析这三个影响体系，得出的结论更加客观一些。

最后一个问题就是发展的判断。我说这么几个观点。第一，不能晕。中国酒店还有长期发展。有长期发展毫无疑问，我们这个国家全世界都会长期发展。有大的发展，怎么叫发展？是数量还是质量还是水平？所以这种笼统的话不能信。我们很多做酒店的人，历史上有一个短缺的记忆。现在一线城市没有了，二、三线城市短缺的现象很严重。昨天我在上海就听到了几次这样的话，上海现在爆满。我说完全正常的，有什么可兴奋？我们要把这种阶段性地爆满当成长期地判断，是不对的。我们现在是宽松地现状，我不能说中国的酒店现在供大于求，从做旅游的嘴里说这句话不太容易，后来我们专门发了一个词，中国的酒店供求现状比较宽松。自己去理解。第二，供给形成了一种关系，可是需求，必然下降。因为大家看到了这种上升，一大把项目都在建，需求下滑的同时，正在供给的一个最高点，供求的差距越来越大。第三，两者并行，相互影响。如果我们从总量、结构、速度这三个分析角度来进行综合分析，我的一个总体判断未来的几年是我们酒店行业的险日子，之后过几年苦日子，再过几年紧日子，最后换来一个新的好日子。这四个日子到底多少年？10年能过来就不错了，今年是我们发展的高峰。从今年开始就一步一步往下走，但是这种市场表现是非常复杂的表现。我们看供给总量，有个别地区仍然会有非常好的表现，可是这就叫好吗？十年能过来就不错了。像北京这样的城市，我的判断15年。上海还可以，上海我估计有个5、6年这个阶段就会过去。全国平均下来恐怕得10年。但是在这个情况下，是不是意味着我们酒店就没有投资机会了？新的投资下有新的机会，商机永远存在。我的看法，下一步的几个大的趋势。房地产一联动和酒店必然联在一起。第二，民营资本进入。第三，国际品牌深化，现在基本上国际品牌都进入了。下一步需要深化，他们往下降。第四，市场分工形成。第五，祭坛的优势会突出。这个时候谁越有集团优势，在这个困难的日子里显现的会越突出。最后，核心竞争体现。这是一个总的趋势。

从投资的角度来说是一个多变化的过程。首先是一个市场的变化，进入低谷时期有一个紧运行的过程。第二，经济变化，宽松。流动性过剩形成总的资金宽松。第三，旅游的变化。现在都在强调转型，有一个冷与热的问题。第四，发展变化，要更多地看到隐忧，研究对应性。总体而言供大于求的现状长期存在。这些年来，酒店规模越大越好，越来越豪华越好。这里周围一圈酒店，在全世界都不多见，可是我们认为这很棒，而且我们按照统计数据分析，利润最好、入住率最高还就是这一批酒店。同时，市场的恶性竞争开始显现。所以在这个时候，我的看法，宏观上来说，中国的酒店业需要升级换代。现在升级基本完成了，换代还没有完成。进一步地要求，规模和效益同步，我们规模这么发展，实际上效益并没有同步发展。不管什么时候，尤其你们饭店协会，包

括业主协会，什么时候都很冷静，为什么？大家自己的钱必须得看得紧，说我们都搞一点，不能搞，这个东西搞完了酒店的效益就会有影响。同时需要建立体系，形成系统地分工、区域分工。这是从宏观的角度来说的。如果从微观的角度来说，我觉得下一步，我们酒店投资的几个新的领域，第一，就是买饭店、卖饭店。因为中国的酒店，我们到现在还比较庆幸一点，中国的酒店还没有真正经过一论资本的炒作，总体而言。没有经过这轮炒作，就意味着泡沫化程度低，潜在的价值没有真正挖掘出来。所以在这个时候，与其大把花钱建酒店，不如好好买一点酒店，包括在酒店产权买卖的过程中完成新的一论飞跃，我觉得这是现在最大的一论机会。而且这些年来，应该说这个状况也在发生像有一些行政性的酒店，就无所谓买卖了，行政划拨就可以了，这也是我们的优势。这种状况恰恰和我们房地产这种虚高虚热形成了鲜明地对照。第二，中国的酒店的管理市场，下一步也是一个投资机会，当然管理市场不需要大投资，但是要真正形成一个硬碰硬的管理市场，没有相应和依托的酒店也不行。所以通过投资一批酒店，建立成体系的队伍，然后输出自己的管理，这也是一个投资方式。第三类，就是要追求一些主题化、文化性、精品化的东西，这些东西可能也是一种投资机会。除此之外，非得要花大钱砸进去建大酒店，我以为，这大概都是10、20年以前的思路，不可取。同时还有一个方式，投资酒店作为一种钓饵，来谋求其他的资源的扩张，我们很多矿老板、房地产老板做的都是这样的事，市场要五星级酒店，我给你一个，要多少规模给你多大规模，要什么品牌给你什么品牌，这块地要给我，我做房地产。所以这个酒店我宁可把它扔在那里，死了都没有关系，市场的面子有了、城市的形象有了，我靠房地产挣钱，这个不是一般的小生意，必然是一个金融化地机会。这也是一种机会，在新的形势下，在大的社会和市场变化过程中，我们在一种传统的酒店投资理念已经不适用了。用国外的也不适用，必须要针对市场的实际我们来研究，作出一篇新文章来。这篇新文章同样也是这样，谁的眼光看的准、看得远，谁就有真正的发展的余地。从这样的发展角度来说，精品化必是下一步的方向。也就要求我们在建设中减少奢侈、追求高性价比。我今天到这里来就很赞叹，它居然用这种普通的红砖当做建筑物的内部装饰，我真的觉得不可思议。可是它达到了一种极大的反差，这种反差反而构成了一种特殊的美感。这实际上就是一个例子，这就是一种减少奢侈和高性价比的追求。

再一个就是细分，要研究一系列的细分。最后一个点就是智能化。作为有效地经营工具和有利的扩张手段，需要我们在下一步提高技术含量方面促进产业进步，这个实际上也展示一种新的投资方向，我的看法系统性、集团性、国际化、网络化，在未来的发展过程当中，我们会面临着新的一系列的挑战。当然这种挑战，我们不能只用我们走过的路来解释，而必须用新的东西来解释新的现象。来制订新的战略、谋求新的发展。 谢谢大家。

吕尚怀：在国外有一句话，酒店行业高峰期的时候，我们就不应该盖酒店，在酒店行业低潮的时候，我们就应该盖酒店。就像买股票一样，股票高的时候不能买，低的时候才能买。但是人的行为刚刚相反，酒店行业一片蓬勃的时候拼命开酒店，你怎么知道在四面八方一公里周边有多少新酒店出来？可能你的酒店在盖的时候已经有12家五星级酒店在你旁边一起盖了。这就需要思考，我们看国外的案例，经常搞错了。10几家酒店一起开，马来西亚有这种情况，曾经有过这个情况。那个时候在80年代，房价压得变成300块港币都没有，五星级酒店盖出来卖这种价钱。今天是一个投资峰会，需要思考。

下一个环节是酒店集团高管对话。我想请田桂成教授上来，我们有几位嘉宾在这里，题目是“投资开发现状与趋势”。

图为高管论坛现场

田桂成：在考虑投资不仅仅是金融投资，所有行业的投资方面，都必须要考虑我们这个行业的领导力到底来自于哪里？到了现在大多数的酒店管理人才都是中国人，这是一个非常有标志性的发展。接下来我们会就这一误区来做一个三方会谈。我现在想邀请一下我们的对话嘉宾上台。我将会一个一个来介绍他们。第一位是孙健先生，他来自于洲际酒店集团，大中华区发展组的副总裁。第二位是李建众先生，他来自温德国际酒店集团。第三位大家都非常了解他。他是吕尚怀先生，他来自酒店业协会，这这个协会的执行总干事。接下来还有中欧酒店的诗林先生。

我们的桌前已经坐了4位尊贵的对话嘉宾，我们的目标是要在5点以前结束我们的论坛。在这个中间大家可以享受一下咖啡，以及和你想交流的嘉宾交流。这好象一个脱口秀一样。让他们四位先生告诉一下他们来自哪里，还有工作中面临的两个影响到投资的，不仅仅是金融投资，还有很多投资。你在做投资的时候，最影响你做决定的是哪两个因素。这是我第一个问题。

图为洲际酒店集团大中华区发展副总裁 孙健

孙健：谢谢主办方给我们这样一个机会。我是来自洲际酒店。我们行业如何可持续地发展？因为整个中国的酒店业如果能够持续发展了，给我们这个行业和在座的各位，无论是投资人还有营运商都有非常好的未来。第二个最大的顾虑，作为全球客房总数最多，简称最大的酒店集团，在今天有非常好的霸主的地位的。我们未来在中国如何可持续发展？所以我的介绍来自两个方面。第一，行业如何发展？第二洲际酒店集团如何在中国可持续发展？

图为酒店业协会执行总干事 吕尚怀

吕尚怀：现在我们所面临的一个很重要的挑战。业主、酒店管理公司之间大家在目标上所产生的误区和差异。我去过深圳一个刚开业的五星级酒店，那个业主花了好多钱盖的这个酒店。而且号称是整个深圳最豪华的五星级酒店。我看了以后，我觉得这个酒店真的是非常豪华，连餐饮都有8家餐饮，非常豪华。包房什么都尽善尽美，花很多

的钱，用的材料非常好。但是房价多少钱？也只有1000多一点，新开业可能1000块还买不到。所以我就感觉到因为国际品牌酒店管理公司，始终是以一个管理合约的方式经营，钱是业主所支付的，这个当中是不是应该有一个更好的协调？这个是需要思考的。我曾经听人说过，有一家五星级酒店开了15年，那个业主还没有收过一张支票。后来他收的第一张支票，第一个月收了100万，简直是高兴得眼泪都掉出来。他说我等了15年，我这个月最终等到了我的支票，而且是100万一个月。这里面我觉得需要协调，否则酒店管理公司有酒店管理公司做，业主有业主投资。无底洞。另外一个就是拿这个管理费用，能够把它品牌做出来。但是始终一句话，一个不赚钱或者赚钱能力不高的酒店，是不是一个很合格的资产呢？曾经很多人说过一句话，一个不赚钱的酒店是没有价值的。所以这里面需要一个更大的思考。里面也应该有一个更大的和谐。一个中国品牌的趋势的崛起，未来10年很重要。因为国际品牌的优势主要在一线城市，二线城市开始国际品牌不一定有很大的优势，而且在最近一个峰会上，我听到一句话，每一个国际酒店的所谓投资方面的主管，都讲一句话：“我们将会进军二线城市、三线城市”。但是我说在那些城市，国际酒店将面临他们从来没有遭遇过的竞争，因为中国有很多做得非常好的酒店都是在二三线城市，这个是我们需要思考的。

图为温德姆国际酒店集团中国&日本业务发展区域副总裁 李建众

李建众：大家好，我接下来将会用英文讲，我的两大忧虑。中国现在正在进行一个城市化地进程。大多数的发展还都是有的来推动的。很多的投资者并不是为了经济原因去投资，看到了很多的投资，它的投资回报Revpar其实并不是很高。我是来自一个国际酒店管理集团的，所以我们觉得这是一个很大的忧虑。作为温德姆国际集团，我们是世界上最大的酒店集团。我们在中国现在已经有250家酒店了。作为这样的一个平台，我们有各种各样等级的酒店，有五星级酒店、四星级酒店等等，都有自己的牌子。所以对我们来讲在中国什么地方铺我们什么样等级的酒店，这个是我们的一个顾虑。还有一个就是可持续发展。就像孙健刚才讲的一样，环境因素。中国现在发展非常迅速。我们要更加有环境意识，我们有这么一个好的例子，比如说在上海的华美达酒店，它的入住率17%。在运营酒店的时候，酒店花了200万人民币去修改整个的空调等等的系统。所以每一年会节省他们200万人民币的能源，一次性的200万的花费。所以让宾

馆、酒店去实现更加可持续地发展，这一点不仅对于环境，而且对于他们的商业做法都是很有好处的。谢谢。

图为中欧酒店管理顾问（深圳）有限公司董事总经理 诗林

诗林：大家下午好。我认为我们的关键在中国在旅游业酒店方面未来的投资、机会，就是人力资源。还有缺乏充分地人才以及缺乏良好的酒店的管理人员，当然我们作为一个酒店高管的猎头公司，我们就是要为中国的酒店去寻求高级的管理人员。不管是在哈尔滨还是海南，几乎是整个中国我们都是这么做的。在过去的6年当中，我本人在中国已经超过10年了，在过去6年在这个公司工作当中，我看到了一些趋势，我的两个主要关键也就是缺乏良好的合格的人员，还有他们的质量如何、素质如何。关于缺乏这种酒店的管理者，孙先生也说了，在2020年的时候，中国将会成为一个世界领先的旅游目的地。2020年之后又如何呢？中国一旦达到了这样的水平，一旦成为了世界上最大的旅游目的国的时候，也许还会需要20、30年的时间，另外一个国家才能达到这样的水平。我们面临严峻的问题，要寻找充分的足够的管理人。所以我们在硬件方面要作出很多的投资，在中国不缺乏，在资本、地点方面都是不缺的。在2020年，可以比过去的10年当中建造10倍以上的宾馆，但是难点就在于找到足够的管理人员。所以你就会看到，如果你去投资一个酒店，它的投资回报就是通过酒店的运营来实现的，当然这个土地也是有价值的。如果几年之后你想要出售这个酒店，它的价格也是取决于它的业绩。

我们看到在中国很多时候，把重点都放在酒店的起初的新建阶段，比如说使用最好的材料，使用很好的建筑师去进行市场的推销等等。但是在运营方面重点却放得不多，在酒店刚开始的时候，可能到5年阶段，仅仅是开始的阶段。但是酒店当面临着20、30年更长时间运营的时候，就会面临这些问题了，所以这就是中国可能面临的一个问题，就是缺乏这种高素质的合格的管理人。不是说你上的茶对不对，或者前台会不会讲好的英语或者其他的外语，重点还在于运营者、管理者它的管理、运营如何。有这样一个两难的情况，中国人口很多，有10几亿人，但是酒店的管理者好象又很缺乏，这样确实很有意思，如果你看10几年前，宾馆酒店的工作人员是不够的，也没有什么酒店的培训学校，也没有很多的青年人去选择进入酒店行业。今天确实有酒店和旅游管理行

业的学校，而且很多青年人也选择投身于这个事业。所以我们要从下而上地解决这样的一个短缺的问题。虽然有这么多学校、做出这么多努力，也不见得10几年以后能够解决这个短期的问题。